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文、表/广州日报全媒体
近期，交通银行的一则“提前还贷需支付补偿金”的消息，令“提前还贷”话题再度受到关注。“提前还了30万元房贷，省了50万元的利息。”“提前还贷之后月供降了3000多元，压力小了些。”
现象：居民提前偿还房贷意愿提升
市民简女士表示，购房贷款100多万元，房贷利率5.19%，3年期间共计还贷25万元，查询明细后才发现，其中本金约5万元，利息高达20多万元，于是在手头有余钱的情况下，选择缩短年限的还款方式，提前还了30万元贷款，算下来节省了50多万元的利息。
人民银行数据显示，今年4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，中长期贷款减少459亿元。“手头有余钱，找不到好的投资渠道”“想减轻还贷压力”“目前理财收益率不及房贷利率”等，成为市民选择提前还房贷的主要原因。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。
从当前房贷利率和银行理财收益率的情况对比来看，贝壳研究院统计数据显示，7月30城房贷主流利率下调，至此已有74城（6月58城）房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的*利率标准。与此同时，普益标准的*数据显示，8月1日至8月7日，新发银行理财产品中，固收类其封闭式净值型产品的平均业绩基准为4.02%，环比下跌0.04个百分点。银行理财子公司新发开放式产品的平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26个百分点，新发封闭式产品的平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07个百分点。
分析：在贷款早期提前还贷才节省利息
提前还贷一定划算吗？“一般而言，不管是等额本金还是等额本息，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义，而当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道。
事实上，提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。肖文晓表示，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
在提前部分还贷过程中，市民有两种还贷方式可以选择：月供不变、减少期数和月供减少、期数不变。哪种还贷方式更为划算呢？
提醒：用消费贷、信用贷等还房贷不合规
部分银行近期纷纷下调消费贷产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些违规乱象，因流动资金贷款违规流入房地产领域等，大连银保监局对浦发银行连开9张罚单，6张处罚对象为浦发银行大连分行，合计罚款290万元，3位相关责任人同时被罚。
肖文晓提醒，用消费贷、信用贷等其他资金来提前还房贷，*的风险是这种做法并不符合银行的资金用途规范，一旦被查处，就有可能因为银行要收回资金在短期内给借贷人带来巨大的偿债压力，并记录成为借贷人的信用污点。此外，尽管在某些时期消费贷和信用贷的利率可能会比较优惠，但是其贷款年限一般只有几年，与房贷最长可达30年的还款期限是不能比拟的，平摊到每个月的月供高低也截然不同，并不适合非高收入人群。
“如果银行的按揭合同中明确约定了提前还款需收取违约金，相关标准如未超出政府监管部门规定的要求，该规定对合同双方具有法律约束力。”广东法制盛邦律师事务所合伙人戴小红表示，因为合同是银行出具的格式条款，所以该条款应该特别提示。银行按合同约定收取违约金合法，但是从情理上来说是有点不合情理，因为银行作为强势的放贷主体，消费者对于这一条款往往是只能无奈接受的，所以建议政府监管部门如银保监会出台相关政策对银行的该条款加以限制。
戴小红提醒，在实务中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往会免予收取提前还款违约金，建议贷款用户可尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于还未贷款购房的市民，签订合同时建议重点关注利率标准及适用类别（如固定利率或浮动利率）、供款计算方式（如等额本金或等额本息）、各类违约金标准等条款，并及时按规定金额月供还款。
算一算：理财收益率为3.5%，与5.7%房贷利率提前还款节省的收益基本打平
方正证券研究报告中举例指出，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。
居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品。
那么哪种选择能带来个人效益*化？
方案一：提前还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。
方案二：购买理财产品。以94.94万元用于理财(3%-4%)，一年的收益能达2.85万～3.8万元。
方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。同时，方正证券指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。
SUV可能占据了汽车市场的绝大多数份额，但您还不能排除轿车，尤其是像BMW 3系和Mercedes-Benz C-Class这样的紧凑型*轿车。自1999年以来，雷克萨斯就一直在通过IS对该市场进行修补，并且做得还不错。IS一直以其*的内饰，帅气的外观以及光滑却始终动力不足的发动机给我们留下深刻的印象。我们测试的最后一个IS是在2018年，虽然我们享受它的花哨的仪表盘，抛光的动力总成和令人印象深刻的行车习惯，但我们强烈批评它可怕的信息娱乐装置，有些过时的6速变速箱以及狭窄的内部和中央控制台。让我们看看新的2021年中期更新是否会改变其中的任何一个。
马上，您可以告诉Lexus对外观设计非常关注。整个前端更加整洁，外观更加精致。尽管巨大的主轴格栅保持不变，但仍具有奥迪风格的吸引力保持其稀薄的前大灯以及较低和较宽的姿态。后部还采用了轮廓优美的臀部和全宽灯条，在黑暗中产生了独特的个性，从而使其苗条。它也有一个像样的后扰流板。可以肯定地说，雷克萨斯最终设计出了轿车的转向器，尤其是在F Sport的外观中，它装载了更具侵略性的前后保险杠，后唇扰流板，19英寸车轮（IS的第*）和更大的后轮胎，F运动型排气装置配有声音发生器，该声音发生器将额外的噪音引入机舱，并配有独特的后扩散器。我们还为2021年提供了一些新的油漆颜色，包括您在我们测试的模型上看到的Grecian Water。到目前为止，一切都很好。
内饰经过了一些修改，但不幸的是，没有什么能让我们爱上它。IS保留了标准的8英寸触摸屏，但在价格更高的装饰上已升级为全新的10.3英寸变体。雷克萨斯还将屏幕移动了80毫米，使其更靠近驾驶员-也许他们意识到触摸输入比凌乱的触控板容易得多。不过，我们怀疑大多数车主会通过Apple CarPlay或Android Auto同步手机并改用手机。雷克萨斯（Lexus）作为NuLuxe铸造的合成皮革座椅现已成为标准配置，包括电动和加热前排座椅以及全套驾驶员辅助功能，例如自动紧急制动，正面碰撞预警，动态雷达巡航控制和盲点监控。浓密的
否则，总体布局将保持不变，其凸起的仪表板，内置的大型模拟时钟以及有点混乱的中控台。虽然它不像雷克萨斯NX那样拥挤，但雷克萨斯似乎无法在人机工程学上找到一种将时钟，触控板，驾驶模式拨盘以及HVAC和媒体按钮组合在一起的方法，并且还提供了一些外观上的相似之处-与布置精美的LC 500客舱形成对比。至少座椅是舒适和支撑的，但后排座椅也同样保持紧绷和坚固，以使我的六英尺高的人坐在我身后而不用将膝盖撞向座椅靠背。
IS的动力总成选项已被保留，但进行了较小的修订。仍然有三种型号可供选择：IS 300 RWD具有2.0升涡轮增压四缸发动机，通过具有自适应变速箱控制的更新的8速自动变速箱可提供241 hp和258 lb-ft的输出，IS 300 AWD带有3.5升V6通过6速变速箱输出260 hp和236 lb-ft，配备相同V6但IS 350 AWD通过6速提高到311 hp和280 lb-ft。雷克萨斯还表示，他们通过加强车身结构和增加焊接点数量来提高车身刚度，最终使乘坐舒适性和转向响应性受益。他们还对悬架进行了修改，以适应更大的19英寸车轮，并通过更轻的部件减轻了该车的簧下重量。
我们使用V6和6速变速箱对IS 300 AWD进行了测试，我们预计该变速箱是该系列的批量销售商，尽管我们不能确切地说出即将推出的型号的主要区别，但我们不能说它是极其温和精致的单元。扭矩会线性增长，而不会被涡轮增压器阻塞，即使低端加速不会将您踢回座椅靠背，对于临时驾驶员和偶尔在路上行驶的人来说，扭矩也应足够了。IS 350提供的300+马力是不错的选择，但远远没有必要。非F-Sport IS 300在踩踏板时也会发出一些不错的声音，尽管很多声音通过机舱扬声器通过管道传输，但充满低音的咕unt声令人难以置信。
即将问世的IS车型总感觉有点沉重，其老化的平台意味着它从来都不是熟练的运动型轿车。尽管新的和更严格的IS与与星星共舞还差得很远，但它变得更具吸引力。转向装置具有更轻，更精致的感觉，使您更有信心将前轮准确地放置在所需的位置。道路舒适性仍是典范，这里的改版悬架设置也没有什么不同。由于IS缺乏保真度和热情，使得BMW 3系成为令人信服的舞蹈伴侣，因此IS优先将柔和而柔顺的悬架调优先于刚性。19英寸的轮毂似乎并没有影响骑行质量，而只是通过与路面更大的接触面来提高骑行质量。
奇怪的是，雷克萨斯仍然保留了6速变速箱，因为整个领域已经发展到8速和9速变速箱。看来他们还没有找到将新的8速与此V6配对的方法。它不是一个糟糕的变速箱，通过拨片手动充电时，反应速度稍慢。结果，它的档位也有点长，并且缺乏与之匹敌的3系8速ZF的脆性变速和燃油效率。在城市和公路驾驶的混合情况下，我们的平均耸肩率为12.6 L / 100 km-略高于全班平均水平。
更新的2021年雷克萨斯IS远不是真正的运动型轿车，但这没关系。它出色的道路举止，优美的造型和抛光的动力总成使我们的大拇指都朝上。但是，当您从整体上看待它时，您会不禁注意到它过时的变速箱音调，狭窄的内部空间以及混乱的信息娱乐单元。除了缺乏集中的性能外，新的IS还有很多东西。它是外面*看的轿车之一。几乎没有什么值得保证从即将推出的模型进行升级，或者有一定的跨店竞争其更具凝聚力和包装精良的竞争对手。
照片库：
规格：
型号： 2021雷克萨斯IS 300 AWD超豪华型
油漆类型：希腊水
轴距（mm）： 2,800
长/宽/高（mm）： 4,710 / 1,840 / 1,440
路缘重量（kg）： 1,745
发动机： 3.5升V6
马力： 260 hp @ 6,600 rpm
扭矩： 236 lb-ft @ 2,000 rpm
变速箱： 6速自动
发动机和驱动器配置： 前置发动机，AWD
油耗（城市/公路/综合）L / 100km： 12.2 / 9.0 / 10.8
实测油耗（L / 100km）：12.6
轮胎： P235 / 45R18
今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报
提前还80万少还利息111万
提前还贷省利息
李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。
在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。
央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。
房贷利率低于5.7%
提前还贷可能并不划算
房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的*高点。
居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。
通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。
不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。
不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。
有人提前还了却后悔
提前还贷要综合考量
北京青年报
因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”
某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。
此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。
提示
提前还贷要预约
北京地区普遍不收费
北青报
不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。
提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。
本组文/
北京青年报
近年来，越来越多的购房者选择把房贷提前还清，那么房贷房贷提前还款利息怎么算呢？还要考虑哪些因素？如何才能更加省钱。
房贷提前还款利息怎么算 利息计算要考虑哪些因素
提前还贷是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。这种还款方式在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还贷可以节省多少利息，这个最直接最简便的方法就是用网上的贷款计算器进行计算，你只要输入计算器中相应的数据，选择好自己的贷款利率，就可以快速的计算出结果。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。但是贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。
提前还款利息怎么计算？
根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。
等额本息计算公式。
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
需要注意的是：1、各地城市公积金贷款*额度要结合当地具体来看。2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行*贷款购买普通自住房的优惠政策。
等额本金计算公式：
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数 每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
提前还贷的方式有哪些？
目前提前还贷的方式有全部提前还款、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；以及部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变三种。
提前还贷划算吗？
观点一：不如手头留活钱
在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就很难。国宇公益金融建议选择一些短期的理财产品。
观点二：善用房贷理财产品
目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。
个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢？
提前还贷的关键因素是个人住房贷款的利率，也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金，使它的资本回报率高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。
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