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1、返租是什么意思
买房过程中，开发商为了吸引购房者，往往会打出一些“内部消息”、“团购优惠”等字眼。但这些字眼真的都是从购房者的立场考虑的实际优惠吗，那么，返租销售是什么意思，法律上是允许的吗？
网友咨询：返租销售法律上是允许的吗？
北京京平律师事务所张晓东律师解答：
“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。
张晓东律师解析：
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
根据《刑法》及《*人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪；如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪；如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪；如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
《刑法》第一百九十二条 集资诈骗罪，以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
商铺买卖要注意：
1.产权
购买的商铺产权一定要清晰，*不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等。
2.商铺本身结构
不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。
3. 配套
良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。
张晓东律师，中国政法大学毕业，京平律师事务所律师，北京市法学会行政法学研究会理事，海淀区律师协会智库委员会委员。曾在司法行政机关任职，主要从事商事诉讼仲裁、公司诉讼、婚姻家庭以及征地拆迁等领域法律业务
勇士攻防“节拍器”格林（右）在罗威的防守下投篮。 图/新华社
三年前的NBA总决赛，伤兵满营的勇士败给莱昂纳德率领的猛龙。两年前的常规赛结束，15胜50负的勇士联盟垫底。一年前的季后赛附加赛，勇士接连不敌湖人、灰熊，遗憾出局。过去三年间，勇士球员时不时喊出“勇士王朝还未落幕”，只是声音微弱、无人在意。
6月17日，以库里、汤普森、格林为首的勇士众将做到了，4比2击败凯尔特人，3年蛰伏过后苦尽甘来，再次尝到捧杯的喜悦。拿到8年来的第4个总*后，7冠勇士也超越6冠公牛，历史地位进一步提升。
历程
3年间从低谷爬起，重新站上*
2019年总决赛曾是“勇士王朝”的转折点，球队错失三连冠的同时，迎来阵痛期。
杜兰特离队，利文斯顿退役，汤普森赛季报销，库里只打了5场比赛也遭遇重伤，2019-2020赛季的勇士瞬间从王朝球队跌落谷底。常规赛结束，勇士只取得15胜50负，在联盟30支球队中排名垫底，引得无数人唏嘘不已。
即便库里打出*状态、拿下得分王的2020-2021赛季，运气也没有站在勇士这边。原本即将复出的汤普森在赛季开始前遭遇右腿跟腱撕裂，再次缺席了整个赛季。在竞争惨烈的西部，勇士艰难闯进季后赛附加赛，结果先后不敌湖人、灰熊，连续两年与季后赛无缘。
慢慢重回正轨的2021-2022赛季，勇士也经历了大大小小的问题。汤普森终于复出，但迟迟没有找到*状态。库里肩上的担子轻了不少，却也受到伤病的困扰。球队一度领跑全联盟，之后状态出现起伏，常规赛战绩先后被太阳、灰熊超越。
克莱·汤普森在杰伦·布朗的防守下突破。 图/新华社
直至时隔3年重新站上季后赛舞台，勇士的总*底蕴逐渐显现。首轮对阵两届常规赛MVP约基奇率领的掘金，勇士轻松过关。西部半决赛对阵莫兰特领衔的灰熊，勇士几次陷入险境，却都化险为夷。西部决赛面对拥有东契奇的独行侠，勇士的状态愈发火热，如愿闯进总决赛。
面对年轻气盛的凯尔特人，勇士确实遇到不小的麻烦，曾被对手用“三分雨”取得开门红，也曾在对手的强硬防守下陷入被动。不过，凭借当家球星库里的稳定发挥以及丰富的总决赛经验，勇士两度落后两度扳平，最终逆转夺冠。
荣耀
超越6冠公牛，王朝球队实至名归
放眼整个NBA历史，湖人和凯尔特人是战绩最辉煌的两支球队，均17次获得总*。今年的总决赛开打前，紧随其后的是勇士、公牛，两队都曾6次夺冠。
不过，勇士的总*履历看起来不像公牛那般耀眼。1991年至1993年、1996年至1998年，迈克尔·乔丹两次率领芝加哥公牛实现三连冠，凭一己之力奠定了公牛的历史地位。而勇士的前3次夺冠，分别发生在1947年、1956年、1975年。
随着球队击败凯尔特人，7次夺冠的勇士终于超越6次夺冠的公牛，独占NBA历史第三位。自2014-2015赛季以来，勇士8年6次闯进总决赛、4次夺冠，王朝球队的地位更加稳固。
金州球迷为库里欢呼，勇士再度站上联盟*。 图/新华社
进入21世纪，NBA公认的王朝球队屈指可数。“湖人王朝”最没有争议，尤其是2000年至2010年，科比先后联手奥尼尔、加索尔等球星，5次获得总*。“马刺王朝”的承认度也非常高，2003年、2005年、2007年和2014年，邓肯、吉诺比利、帕克组成的“三驾马车”曾4次夺冠。
与湖人、马刺相比，如今的勇士成就并不逊色，无论是5年3冠还是8年4冠，以库里、汤普森、格林为首的核心阵容，让勇士长时间保持着统治力，若非受到伤病等因素影响，“勇士王朝”的统治力可能会更强。
新京报
编辑 王春秋
校对 赵琳
华夏时报（chinatimes.net.cn）
“一铺养三代”“八年返租，每月到账2000元”“品牌加盟商”等靓丽的宣传标语是售后返租项目一贯的作风。
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发商为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，租给开发商引进的品牌承租方或者直接由开发商承租，由此业主每月可获得一笔可观的租金回报。
在看似稳赚不赔的买卖背后却暗藏玄机。近年来，售后返租项目问题层出不穷，项目既不招商，又无法按时给业主租金，最终高价买来项目的业主血本无归，维权遥遥无期。
近期，又有多起售后返租项目因招商失败、业主租金无法按时收还，引发了维权事件。购买了清远时代花城售后返租项目的李先生告诉《华夏时报》
2019年，广东中山多处商铺打出售后返租的幌子，高价售出，最终承租方跑路，项目仍是一潭死水，业主的返租梦破碎，维权路漫漫。
“画饼式”骗局屡试不爽
据《华夏时报》
购买了清远时代花城售后返租项目的李先生正是看中了其投资属性。原本在广州工作的李先生在中介的推介下，来到了清远时代花城项目。在销售人员的花式推销后，李先生便购买了其中一套114平米的房子，并签署了返租合同。从推介的宣传广告中可以看到，李先生的这套114平米的房子，头两年每个月可收到2000元租金，剩余的6年每年租金还会有一定涨幅。
同样更有甚者，在中山的陈先生花了10多万买了一个3平方米的商铺，承租方承诺每个月给陈先生1500元左右租金。而结局都是类似，租金没有按时收取，项目也没有正常营业，甚至都没有装修。承租方以各种理由搪塞，业主投诉无门。
易居研究院智库中心研究总监严跃进就“售后返租”模式对《华夏时报》
“售后返租”为违规操作
“售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门明确禁止和查处的违规销售方式。*人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。”周争锋律师就售后返租的合规性对《华夏时报》
而市场上仍有不少开发商投机取巧，利用业主的知识盲区以及获取高回报的心理，违规操作，出售售后返租项目。《华夏时报》
对于售后返租的营销模式，广东华商律师事务所周争锋直言：“返租销售，可以助开发商迅速回笼资金，但实际上是把相应的风险转嫁给购房者，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事，而此时开发商基于其不是租赁合同相对应方和返租义务承担者而免责。返租约定的租赁时间到期后，房产如何保值增值，谁也不知道。”
如果是委托经营，那就等于购房者购买房产后，委托开发商代为经营打理，此时双方构成委托合同关系，开发商经营不善导致支付能力不足，责任承担的主体是购房者，和开发商没有法律上的利害关系。
周争锋表示，售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题，承担了购买以后房产的所有风险，一旦经营不善，承租方只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。
严跃进提醒，对于业主来说，也不能过于相信很多宣传，类似此类项目有地方政府做依托等内容。目前出现此类问题，建议早点维权，如遇项目搁置或者烂尾，建议委托律师和相关商业地产运营机构，积极收购项目和进行盘活。
豪华的住宿大楼，*的服务水平，政府的重点工程……2016年重阳节正式开业的爱之心老年公寓，位于长沙市天心区大托铺街道兴隆村，毗邻湘江。它号称是长沙“*一家江景房养老风水宝地”，当地的老年人一度对爱之心老年公寓赞不绝口。
然而就是这么一个硬件优、软件好、口碑赞的养老机构却被曝非法吸收存款，近四千位老人损失超5亿。目前长沙市政府也以前所未有的力度，开展着养老机构非法集资的“排雷”行动。
那么， “投资养老”的陷阱该如何防范？有哪些情况应该引以为戒？
手法：先抛诱饵让老人尝甜头，再狠命收网
湖南株洲的鲁女士今年66岁，她不想给孩子添麻烦，就筹划着和姐妹们一起找个靠谱的养老院。
鲁女士：“在一起聊聊天、打点小牌，有共同语言。你一个人在家里孤苦伶仃，现在每家每户都是住的楼房，关上门很寂寞的。老人们在一起，我们都约好的，都考察的，哪一个公寓的位置*最正规，我们老人一起大家都住到里面去，有一个伴儿，这都是老人向往的。”
去年4月份，鲁女士在大街上收到了长沙爱之心老年公寓的推销广告，随手留下了联系方式。之后就收到了工作人员殷勤的上门服务，还多次带着老人们去项目实地考察，耳听为虚眼见为实，不少老人看到后都心动了。
鲁女士：“有一个大厦，老年公寓已经建成了，里面住了几百号人，素质比较高的，全是长沙市教师退休的、公务员退休的，有玩智能手机的，唱歌玩音乐的。那里面还砌了亭子，都是*的，门口还有门岗，穿着制服，我们（去的）那一车人就考虑，这个没有怀疑的。”
老人们瞬间被这个湘江边看似优质的项目征服了。老年公寓号称预订床位的定金不仅可以获得租住权，住宿费打折，还能享受9%的年利率回报，远超同期银行定期存款利率。鲁女士当场做了决定。
鲁女士：“租住权，这是第一个好处。第二好处是你要随时住进去的话，你可以打折，你钱交的多，你打折就打得高，钱交的少，打折就只打一点点。第三个好处，你没进去住的话，因为你订了这个床你没去住有别人住，那么你就可以享受到这个补贴费，它有9个点。”
鲁女士： “想到了是过高，但也不是高的很厉害啊，你听我说，我们这里有些投资公司，它是20%。我们就认为它不可靠，不是政府支持的，我们不敢放。”
张女士和鲁女士一样，不想给孩子添麻烦，一直在物色养老机构。她也看中了长沙爱之心老年公寓优质的品质，电视台曾报道过，线下推荐活动频繁，都让她对爱之心公寓深信不疑。
张女士：“九九重阳节你政府搞这些老年活动，一个很大的地方摆出很多的老年公寓（宣传资料）让大家去看，推销这些东西，我到现在我真不懂，让这些老人怎么去知道这些情况，咱们这些监管、监督部门干嘛去了。”
鲁女士：“合同不是有承诺吗，到期了我要去领补贴，或者到期了我要去拿我的本金。但是3月份就发现，他公司没有钱支付了，每次问他要总是这个月推下个月，一直到10月，我们完全不相信了，进行了爆雷，已经报道了，才是这样发现这个问题的。”
少则几万多则几十万，老人们投下了一辈子的养老钱。
受害者：“我投了5万，我给你说实话，我到现在都没敢让儿子知道。”
受害者：“虽然5万块钱不是很多，但是对我们退休的老人来说也不是一个很小的数目，我们也没有额外的收入和资本。”
受害者：“孩子不知道，我们平时好节省的，要是我的钱就这样没了，他会在旁边讥笑我骂我的。
“养老”变“坑老”，超1成民办养老机构陷非法集资
长沙爱之心老年公寓案发后，长沙市天心区将该案定性为以养老为名非法吸收公众存款。目前，相关涉案人员已被刑拘35人、取保候审4人、监视居住1人。据天心区政法委的情况通报，截至11月26号，爱之心涉案金额达到5.05亿元，涉及的受害人数达到3972人。事实上，像“爱之心”这样，披着“养老”外衣，以“高额回报”为旗号非法集资的项目在湖南并不是个例。
2018年以来，湖南全省依法侦破此类案件45起，涉案资金35亿多元，打击处理犯罪嫌疑人66人。目前形势仍然严峻，据不完全统计，湖南全省涉及养老领域非公企业有327家，据公安机关大数据研判，其中有37家企业涉嫌非法集资，犯罪的风险等级极高。“养老”变身“坑老”，严重损害老人合法权益，影响了社会安稳。
老年人如何防范非法集资陷阱，避免财产损失？
随着我国老龄化社会进程的加速，养老服务产业迎来快速发展阶段。但不少不法之徒趁机而入，打着养老服务的旗号，以高息回报为诱饵，让不少老年人掉入非法集资陷阱，损失惨重！那么，涉嫌非法集资的主要形式都有哪些？广大市民特别是老年人应该如何防范陷阱，避免财产损失呢？
1、以提供“养老服务”名义吸收资金。以提供住宿餐饮、观光旅游、医疗保健、照顾陪护等养老服务为名，以高额回报或享受消费优惠为诱饵，采取办理“贵宾卡”“会员卡”“预付卡”等方式，向老年人非法吸收资金。有的养老机构没有养老基地或养老实体，有的虽有养老实体但收取的客户资金明显超过客户一年养老所需正常支付的养老费用，吸收的会员远远超过该养老机构现有的床位数量，所吸收的资金也远远超过其一年所能提供的养老服务消费费用。
2、以投资“养老项目”名义吸收资金。打着投资、加盟、入股养生养老基地、老年公寓等项目名义，承诺高额回报非法吸收公众资金。
3、以销售“养老公寓”名义吸收资金。以销售虚构的养老公寓、养老山庄等名义，或者以返本销售、售后返租、约定回购等方式销售养老公寓、养老山庄；或者以入住老年公寓后给予优惠打折、不入住给予高于银行利息分红的方式非法吸收公众资金。
4、以销售“老年产品”“保健产品”等名义吸收资金。在写字楼或居民区租赁场地作为举办讲座和活动的基地，夸大或虚假宣传产品保健功能，或送米油面等礼品、请吃饭、陪旅游等多种方式诱导蒙骗老年人，采取商品回购、寄存代售、消费返利等方式吸收公众资金。
5、其他方式。如通过在甲地注册登记养老保健公司，在乙地举办讲座宣传进行非法集资；或者偷梁换柱，将原与老年人签订的集资合同（协议）改为借款合同，以民间借贷的形式进行非法集资。
为有效防范养老领域非法集资风险，避免财产损失，我们特提醒老年朋友及亲属切实注意以下几个方面：
第一，根据有关法律法规规定，未经民政部门设立许可、备案和市场监管等部门依法登记的养老机构，不要入住，不要投资，更不要向其支付任何资金。
第二，入住养老机构应按规定签订合法合规的养老服务协议，所交养老服务费用应当交至该养老机构在银行开设的基本账户，不要向个人账户缴纳资金。
第三，要理性选择合法合规的投资理财渠道，不为高额回报所诱惑，凡是高于银行利息的返息养老投资均要谨慎，切勿预付高额养老服务费。拒绝高利诱惑，远离非法集资。
最后，老人进行养老投资之前一定要跟子女商量，向民政、市场监管、金融等有关部门咨询，切勿轻信他人，守好自己的养老钱。
中央广播电视台总台中国之声（ID:ZGZS001）
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